静岡で不動産売却する方必見！不動産売却時に適用できる税金控除とは | 静岡県の不動産売却ガイド

不動産売却時に発生する譲渡所得税は、一定の条件を満たすと税金控除を利用して軽減できます。代表的な制度には「居住用財産3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率」があり、これらを併用することで大きな節税が可能です。

控除を受けるには確定申告が必要で、売買契約書や登記事項証明書などの書類を準備し、期限内に申請することが重要です。適用要件を満たしていない場合や、手続きが遅れると控除が受けられなくなるため、事前の確認が不可欠です。

不動産売却時にも税金控除は適用できる？

不動産を売却する際、譲渡所得税をはじめとする税金が課されることがありますが、条件を満たせば控除制度を活用して税負担を軽減することが可能です。不動産売却を検討する際は、控除制度についてしっかり確認しておきましょう。

◇そもそも税金控除とは

税金控除とは、「一定の金額を差し引くこと」を指し、税金の負担を軽減するための仕組みのひとつです。税金の計算時に控除が適用されると、課税対象となる所得や税額が減少し、結果として納める税金が少なくなります。

例えば、所得税の場合、収入から必要経費を差し引いて計算される「所得」が基準となりますが、そこからさらに控除額を引くことで課税対象が小さくなり、負担が軽減されます。

この制度の目的は、扶養家族の有無や医療費負担といった納税者の個別事情を考慮し、公平な税負担を実現することです。控除には大きく「所得控除」と「税額控除」の2種類があります。

所得控除は、所得金額から一定額を差し引く仕組みで、扶養家族の人数や医療費などを考慮します。一方、税額控除は、課税所得金額に税率を掛けて計算した税額から直接一定額を差し引く方法です。いずれも税負担を減らし、納税者間の公平性を保つために設けられた重要な制度です。

◇税金控除が適用できるのは譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されますが、一定の条件を満たすことで、この税金を軽減または免除できる控除制度が用意されています。代表的な制度に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」があります。

この制度を利用すれば、自ら住んでいた住宅を売却した際、不動産の売却益から最大3,000万円を控除することが可能です。例えば、売却益が3,000万円以下の場合、この控除を適用すれば譲渡所得税はかかりません。

さらに、買い替え特例や相続財産を売却した場合の控除など、さまざまな制度が用意されています。こうした控除制度を正しく理解して活用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。

不動産売却時に税金控除を受けないと税額はどれくらい？

不動産を売却すると、売却益に応じて譲渡所得税が発生します。売却益が多いと譲渡所得税額が高くなることもあるため、事前に計算方法と税金の目安を確認しておくと安心です。

◇譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得を求める必要があり、譲渡所得は、不動産の売却で得た譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。取得費は、購入代金や取得時の諸費用から建物の減価償却費を引いた金額か、譲渡収入金額の5%のいずれか大きい費用です。

一方、譲渡費用には売却時に直接かかった仲介手数料や測量費などが含まれます。さらに、譲渡所得から税金控除額（例：居住用財産の3,000万円特別控除）を差し引くことで課税譲渡所得が算出されます。税金控除については、次項で詳しく解説します。

◇譲渡所得税額を事例で計算

譲渡所得は、不動産の所有期間によって、短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超）に区別され、税率も異なります。こちらでは、税率が高い短期譲渡所得税額を用いて説明します。

具体的に、短期譲渡所得が1,000万円の場合を計算してみましょう。譲渡所得には、所得税や住民税に加え、復興特別所得税が課されます。

まず、所得税は譲渡所得1,000万円に税率30%をかけるため、300万円となります。次に、住民税は譲渡所得1,000万円に税率9%をかけ90万円です。さらに、復興特別所得税は所得税額300万円に税率2.1%をかけて計算し、6万3,000円となります。これらを合計すると、譲渡所得税額は396万3,000円に達します。

不動産売却時に適用できる主な税金控除

不動産を売却した際には、譲渡所得税が課されますが、一定の条件を満たすことで負担を軽減できる控除制度が用意されています。これらの制度をうまく活用することで、税負担を大幅に抑えることが可能です。

◇マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例では、不動産の売却益から3,000万円を差し引くことが可能です。つまり、売却益が3,000万円以下の場合は譲渡所得税がかかりません。

この特例を利用するためには、売却した住宅が自ら居住していたものであること、売却相手が親族ではないこと、そして前年または前々年に同じ特例を利用していないことなどの条件を満たす必要があります。

◇10年を超えて所有した居住用財産を売却する場合の軽減税率

所有期間が10年を超えている場合、不動産売却益のうち6,000万円以下の部分に対して税率が14.21％に引き下げられるため、税負担を大幅に軽減できます。適用条件としては、売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること、売却相手が親族でないこと、そして前年または前々年に同じ軽減税率を利用していないことなどがあります。

また、この軽減税率は3,000万円特別控除との併用が可能であり、両方を適用することでさらに大きな節税効果が期待できるでしょう。

◇被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家を売却した場合に適用できる税金控除です。この特例を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。

ただし、適用されるためにはいくつか条件を満たす必要があります。主な条件は以下のとおりです。

・被相続人が亡くなる直前までその住宅に居住していたこと
・売却する不動産がマンションなどの区分所有建物ではなく一戸建てであること
・1981年5月31日以前に建築された物件であること
・一定の耐震基準を満たしていること

これらの条件をクリアしていないと特例を受けられないため、事前にしっかり確認することが重要です。

3,000万円の特別控除の手続きの流れと注意点

税金控除を受けるには確定申告が必要であり、適用条件や手続きの流れをしっかり理解しておくことが重要です。こちらでは、静岡県でマイホームの売却をご検討中の方のために、「居住用財産3,000万円特別控除」を例にとって、手続きの流れと注意点をご紹介します。

◇税金控除の手続きの流れ

控除を受けるためには、マイホームを売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、税務署で確定申告を行う必要があります。この際、いくつかの書類を準備しておくことが重要です。主な必要書類として、売買契約書（購入時と売却時のもの）、登記事項証明書、取得費用や売却費用の領収書、戸籍の附票の写し、マイナンバーカードや通知カードなどの本人確認書類が挙げられます。

また、確定申告書Bや譲渡所得の内訳書も必要で、これらは税務署の窓口や国税庁のウェブサイトから入手可能です。事前に必要書類を揃え、内容を確認しておくことで、手続きがスムーズに進みます。

◇税金控除の注意点

控除を受けるためには、すべての適用要件を満たしているか事前に確認することが大切です。例えば、売却する不動産はマイホームであることが条件となるため、別荘やセカンドハウスは対象外となります。また、売却が遅れて規定の期間を超えてしまうと、不動産が「空き家」とみなされ、控除の適用外となる場合があるため注意が必要です。

さらに、この控除は他の特例や控除と併用できない場合があるため、事前に確認しておくことが重要です。例えば、居住用財産3,000万円特別控除は、買い替え特例とは併用ができません。また、確定申告を忘れると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが発生します。事前に必要書類を揃え、期限内に申告を済ませることでトラブルを避けられます。

不動産売却時に発生する譲渡所得税は、特定の条件を満たすことで控除制度を利用し、大幅に軽減することが可能です。代表的な控除制度として「居住用財産3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率」が挙げられます。これらを正しく活用することで、譲渡所得税の負担を抑えられます。

特に居住用財産の3,000万円特別控除は、不動産売却益から最大3,000万円を控除する制度で、適用条件を満たせば課税対象外になる場合もあります。また、10年を超えて所有した物件に適用される軽減税率では、売却益の一部に低い税率を適用し、さらなる節税効果が期待できます。

これらの控除を受けるためには、確定申告が必須です。売買契約書、登記事項証明書、取得費や売却費用の領収書など必要書類を揃え、期限内に申告を行うことが重要です。また、適用条件を事前に確認し、不備がないように準備することが求められます。

例えば、居住用財産3,000万円特別控除では、対象不動産が自宅であることや、親族への売却でないことが条件となります。さらに、相続した空き家に対する特例など、さまざまな控除制度も存在しますが、それぞれ細かな適用条件が設けられています。

一方、控除を受けられない場合の譲渡所得税は、短期譲渡所得で税率が高くなるため、事前の税額計算が重要です。税額は譲渡所得に応じて所得税、住民税、復興特別所得税が課され、短期譲渡所得の場合、税率が最大40%以上になるケースもあります。したがって、不動産売却時には控除制度の活用と正確な手続きを怠らないことが、節税とトラブル回避の鍵となります。