静岡県で不動産売却をする！起こりやすいトラブルと回避方法を解説 | 静岡県の不動産売却ガイド

静岡県で不動産売却を考えている方にとって、売却プロセスは大きな決断であり、慎重な対応が求められます。しかし、売却には多額の資金が絡むため、トラブルが発生しやすいのも事実です。仲介手数料のトラブルや契約内容の不明確さ、物件の瑕疵に関する問題など、よくあるトラブルを未然に防ぐためには、事前にリスクを把握し、適切な対策を講じることが重要です。

不動産売却時に起こりやすいトラブルとは？

不動産売却では、高額なお金が動くためさまざまなトラブルが起こりやすいです。特に不動産売却は初心者だけでなく、手慣れている方でも時にトラブルに陥ることもあります。不動産売却でよくあるトラブルの事例を知り、しっかり対策すればトラブルを回避でき安心です。

◇仲介手数料や契約関係など仲介業者との問題

仲介手数料や契約関係でのトラブルは、よくある事例のひとつで悪徳業者による被害が多くみられます。よくあるのが仲介手数料を法外な金額で請求されたケースです。仲介手数料は、法律で請求可能な上限額が決まっています。

200万円以下は取引額の5%、200万円以上400万円以下は4%、400万円以上は3%です。また、仲介手数料は基本的に売買契約時と引き渡しの際の2回に分けて支払います。それ以前に支払う義務はないため、請求された場合は注意が必要です。

契約時のトラブルでは、囲い込み営業による事例も多くあります。囲い込み営業とは、物件の情報を公開せず、他社からの問い合わせや紹介を制限する行為のことです。この事例は、専属専任媒介契約でよくあるケースで買い手が見つからなかったり、売り出し価格の値下げを要求されたりと、売主側が損してしまいます。

囲い込み営業は、売主が気づかないと明るみに出ないことが多いため、売却の際は注意深く見極めるのが重要です。

◇瑕疵など物件自体に関する問題

物件を売却する際は、物件に瑕疵がないか注意深くチェックしなければなりません。よくあるのが売り出してから買主が気づかなかった瑕疵が見つかるケースです。具体的には水漏れやシロアリ被害などが挙げられます。

不動産の瑕疵は、売主の故意や過失がなくても民法で契約不適合責任という責任が発生しており、物件の状況を正確に不動産会社や買主に伝えるのが重要です。万が一、瑕疵が見つかった場合、売却後に賠償金を求められるケースもあります。そのような事態を防ぐためにも、こまめにチェックをしておくのが大切です。

◇代金支払いに関する問題

契約したにもかかわらず、代金を支払わない買主も中にはいます。よくある事例がローン審査の前に売買契約を締結、手付金まで支払われた状態だったがローン審査が通らず、残りが払えないケースです。

この場合、手付金の返還や残金の支払い、媒介契約の対応などの問題が発生するのはもちろん、また売却活動をしなければならず次の売却活動までに時間がかかってしまうケースも少なくありません。

不動産売却におけるトラブルを回避するために

画像出典：フォトAC

不動産売却において、トラブルを回避することは非常に重要です。売却プロセスは複雑で、多くの関係者が関わるため、細かな点で誤解や問題が生じやすいです。適切な契約内容の確認や、信頼できる不動産会社の選定、相場に基づいた適正な売却価格の設定など、慎重な対応が求められます。

◇やり取りはできるだけ書面で残す

不動産での取引では多額のお金が動くため、不動産会社や買主とのやりとりでは慎重に進めなければなりません。後々言った言わないのトラブルとなることも多いため、取引内容はすべて書面に残しておくのが重要です。また、契約書の項目外で重要な項目がある場合も明記しておきましょう。

◇認知していることは相手方に正確に伝える

物件の状態や瑕疵について、不動産会社や買主にすべて申告しておくのが重要です。何かしらの事故物件や違法建築など瑕疵があることを知った上で隠していた場合、契約不適合の責任を問われることもあります。

◇悪徳業者との契約は絶対に避ける

不動産会社と契約する際は、信頼できる会社を選ぶのが不動産売却において重要です。悪徳業者と契約しないためにも不動産会社について下調べしておく必要があります。まず、国土交通省 ネガティブ情報等検索サイトで検索し、過去5年間で行政処分が下っている業者を調べるのがおすすめです。

もしトラブルが起こってしまった場合の対処

不動産売却でのトラブルは、必ずしも防げるわけではありません。万が一、トラブルに見舞われた場合は次の3つの対処法を試して早期解決に向けて行動するのが大切です。

◇都道府県の宅地建物取引業を管理している部署に相談

不動産会社とのトラブルで尚且つ比較的簡単なトラブルであれば、都道府県の宅地建物取引業を管理している部署に相談するとトラブル解決に向けたアドバイスをもらえます。ただし、相談したからといって必ずしも解決に向かうわけではないため、解決しなかった場合は他の手段を試しましょう。

◇不動産適性取引推進機構に相談

トラブルを未然に防ぎ、トラブルが発生した場合に迅速な対応ができるよう努めているのが不動産適正取引推進機構です。この機構では、不動産取引に関する電話相談にも対応しているほか、都道府県などの第一次処理機関で解決できなかった場合に調停・仲裁を行い、解決に取り組んでいます。

◇宅建業者が所属する事業者団体

解決が難しいトラブルの場合は宅建業者が属する事業者団体への相談がおすすめです。団体は以下の4つがあります。

・公益社団法人 全国宅地建物取引業協会
・公益社団法人 全日本不動産協会
・一般社団法人 全国住宅産業協会
・一般社団法人 不動産流通経営協会

また、全宅連は静岡県支部である公益社団法人静岡県宅地建物取引業協会があるため、静岡県で不動産売却の際にトラブルが起きた場合は、こちらに相談するのがおすすめです。無料相談会を実施しており、予約なしで相談できるものもあれば、要予約制のものもあります。詳しくは静岡県宅地建物取引業協会のWebサイトで確認しておくと安心です。

信頼できる不動産業者を見極めるためには

不動産会社選びは、不動産売却において重要な要素のひとつですが、信頼できる不動産会社と契約することでトラブル回避にもつながります。

◇売却に強く実績十分の業者を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、売却を得意としているかを確認するのがポイントです。不動産会社のホームページや不動産情報サイトなどに記載されています。賃貸仲介を得意としている不動産会社も多いため、間違えて選ばないよう注意が必要です。

◇レインズに売却予定物件が掲載されているか確認

レインズは、不動産売却を進める上で非常に重要な情報ネットワークシステムです。不動産会社がレインズに物件を掲載することで、他の不動産会社とも情報を共有し、広く購入希望者にアプローチできるようになります。これにより、売却活動が円滑に進むことが期待できます。

しかし、悪徳業者に騙されないためには、媒介契約を結んだ後に、売却予定の物件がレインズにしっかりと掲載されているかを確認することが大切です。もし掲載されていない場合や、売り出し価格が相場よりも不自然に高い場合、売却が長引く可能性が高く、結果として大幅な値下げを余儀なくされるリスクがあります。

◇ネットの評判と担当者の人柄を確認

不動産売却において担当者の対応や不動産会社の評判は重要なポイントのため、ネットで依頼予定の不動産会社の評判を見ておくと不動産会社選びでの失敗を防げます。口コミでは担当者の対応なども書いてあるケースも多いため、チェックしておくと安心です。

ただし、口コミでの評判をすべて鵜呑みにするのは逆に危険なため、あくまで参考程度にしておきましょう。

不動産売却時には、多くのトラブルが発生しやすく、特に仲介手数料や契約内容に関する問題がよく見られます。悪徳業者による法外な手数料請求や、囲い込み営業による売却の遅れなどが典型的なトラブルです。

また、物件の瑕疵が売却後に発覚し、賠償問題に発展することも少なくありません。さらに、買主が代金を支払わないケースやローン審査が通らない問題もよく発生します。これらのトラブルを回避するためには、契約内容の確認、やり取りの書面化、物件の状況を正確に伝えることが重要です。

また、信頼できる不動産会社を選び、トラブルが発生した際には適切な相談機関に早めに連絡することが求められます。これにより、不動産売却をスムーズかつ安心して進めることが可能です。