静岡県で不動産売却をして3000万円特別控除を受けたいと考えてる方へ！ | 静岡県の不動産売却ガイド

静岡県で不動産の売却を検討している方にとって、3,000万円特別控除は大きな節税効果を得るための重要な制度です。この控除を適用することで、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができ、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能です。しかし、適用にはいくつかの厳格な条件があり、それを満たすことが必要です。

不動産売却の3000万円控除とは？

不動産の売却時には、譲渡所得に対して税金が課されますが、特定の条件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円までを控除できる「3,000万円控除」という制度があります。この制度は、相続した不動産を売却する際にも有利な制度となります。

◇相続後の不動産売却で活用できる控除

例えば、親が居住していた家を相続し、その後売却する場合、一定の条件を満たせば、この3,000万円控除を利用することが可能です。この制度を利用すると、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除でき、結果として譲渡所得税を大幅に減らすことが可能です。

例えば、親から相続した家を売却する場合、その家が親の居住用であり、売却が相続後の一定期間内に行われれば、この特別控除を適用できる可能性があります。条件を満たせば、相続した家を売却しても税負担を大きく減らせるので、事前に確認しておくことが大切です。

◇3,000万円控除の適用で得られるメリット

不動産を売った際、譲渡所得という利益が発生します。この譲渡所得は、売却価格から購入時の費用や売却にかかった費用を差し引いた金額です。通常、この譲渡所得に対して税金がかかりますが、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

この控除を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金を一切払わなくて済む場合もあります。たとえば、相続した家を売却して得た利益が2,800万円だった場合、この特別控除を適用すると、税金を支払わずに済みます。

つまり、この制度を使うことで、売却した不動産にかかる税負担を大幅に減らすことができ、手元に残る金額が増えるという大きなメリットが得られるのです。

不動産売却の3000万円控除を受けるための要件

画像出典：フォトAC

不動産を売却する際に利用できる「3,000万円特別控除」は、大きな節税効果をもたらす魅力的な制度です。しかし、この控除を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

◇6つの適用要件

3,000万円控除を受けるためには、いくつかの厳格な要件を満たさなければなりません。以下で適用要件について解説します。

売却する物件がマイホームであること

売却する不動産が居住用財産、つまり自分が実際に住んでいた家であることが前提です。これには、現在住んでいる家、転居後3年目の年末までに売却される家、解体後1年以内に売却される土地（ただし賃貸されていないこと）、または単身赴任中の配偶者が住んでいる家などが含まれます。

買主が親族や特殊な関係者でないこと

売却相手が親族や夫婦、同族会社などの特殊な関係者である場合、この控除は適用されません。適用対象は、第三者への売却に限られます。

特別控除の過去利用がないこと

売却した年の前年または前々年に、この3,000万円特別控除や他のマイホーム関連の特例を受けていないことが条件です。これは、同じ特例を短期間に繰り返して利用することを防ぐためのものです。

他の特例を利用していないこと

売却した不動産に対して、他の特例（例えば、固定資産の交換特例や収用特例など）を適用していないことが求められます。これにより、複数の特例を同時に適用して節税を重ねることが制限されています。

売却時期の制限

特に相続した不動産については、相続後3年以内の年末までに売却することが重要です。この期間内に売却しないと、控除が適用されない可能性があります。

新しい住居の購入がないこと

売却後に新たな居住用財産を購入していないことも条件の一つです。また、同一敷地内に複数の居住用建物がある場合は、控除の適用が難しくなる場合があります。

以上の条件を満たすことで、「3,000万円特別控除」を利用し、不動産売却時の税負担を大幅に軽減することが可能です。親族間での売買や、特例の重複利用には注意が必要ですので、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

◇控除対象に入る場合

3,000万円控除が適用される具体的なケースについても理解しておくことが重要です。例えば、相続によって取得した不動産を売却する場合、先述の適用要件を満たせば控除を受けることができます。

さらに、相続した家屋を取り壊して土地だけを売却する場合でも、一定の条件を満たすことで控除が適用されることがあります。また、土地や建物を他の相続人と共有している場合でも、持分に応じて控除を適用することが可能です。

さらに、賃貸併用住宅や店舗併用住宅の場合でも、自分が居住している部分については控除の対象となります。さまざまなケースで3,000万円控除を受けられる可能性があるため、該当するかどうかをしっかりと確認することが大切です。

3000万円控除を考えている方に注意してほしいケース

適用条件をしっかりと把握しておかないと、期待していた控除が受けられないケースも存在します。特に、控除の対象となる物件の条件や売却時期、売却相手などに関する細かな規定があるため、誤解や見落としが生じやすいのです。以下では、3,000万円控除を考えている方が注意すべきケースについて解説します。

◇空き家にした後に譲渡するケース

居住用財産として認められるためには、その不動産に居住している事実が必要です。譲渡する不動産が空き家であった場合、税務署が居住用財産として認めないこと可能性があります。

3,000万円控除が適用されないリスクが高くなるため、売却を考える際には、空き家になる前に売却をしてしまうか、実際に住んでいる証明をすることが必要です。

◇人に貸していた居住用財産を譲渡するケース

自分が住んでいた家を人に貸した後、その家を売却する場合にも注意が必要です。所有者が住まなくなってから3年目の年末までに売却しないと、3,000万円控除をはじめとするさまざまな特例が利用できなくなります。

◇居住用財産の家屋を取り壊して譲渡するケース

家屋を取り壊して土地のみを売却する場合も、適用条件を満たす必要があります。取り壊した後に売買契約を結ぶ際、住まなくなってから3年目の年末までに引渡しを完了すれば、3,000万円控除を受けられます。

ただし、取り壊し後の土地を借地として他人に貸し出した場合には、3000万円控除の特例は適用されなくなるため注意が必要です。

◇相続で所有者になったマイホームの譲渡のケース

相続によって取得したマイホームを売却する場合も、居住用財産として認められるためには、相続人自身がその家に居住していることが前提となります。例えば、夫が死亡し、妻が夫名義の住宅を相続した後に売却する場合、妻がその家に居住していなければ、3,000万円控除の特例を適用することはできません。

3000万円特別控除を申請する流れと必要書類

3000万円特別控除を適用するためには、手順を守って申請することが求められます。以下で申請手順と必要書類について解説します。

◇3,000万円特別控除の申請手順

まず、最初にすべきことは、信頼できる不動産会社に売却の仲介を依頼することです。不動産会社は媒介契約を結んだ後に、販売活動をして購入希望者を見つけます。購入希望者が見つかったら、不動産売買契約に移ります。

売買契約には、売却価格や条件などの重要な要素が契約書に記載され、売主と買主の双方が署名捺印することで契約が成立します。契約が成立した後は、代金の決済や所有権移転登記申請、そして不動産の引き渡しが行われます。売却が完了した後は、翌年の確定申告で3,000万円特別控除を申請します。

申請が認められれば、不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円が控除され、結果的に所得税や住民税を減税できます。

◇3,000万円特別控除に必要な書類

3,000万円特別控除を申請するためには、いくつかの書類を準備する必要があります。必要書類の一つとして確定申告書Bが必要です。確定申告書Bは所得税の申告を行う際に使用します。

申告者の収入全体に関する情報を記載するための書類であり、正確に記入することが必要です。次に、譲渡所得の内訳書が必要となり、これは売却した不動産の詳細や譲渡所得の計算方法を示す書類です。

また、住民票の写しを用意し、実際に売却した不動産に居住していたことを証明します。
さらに、登記事項証明書を取得する必要があります。この書類は、不動産の登記情報を確認するために必要で、法務局で取得することが可能です。

加えて、売買契約書の写しが必要です。この書類は、売却時に締結した契約内容を証明するためのもので、売買プロセス全体を通じて重要な役割を果たします。また、取得費や譲渡費用を証明する書類も準備しなければなりません。

これらには、不動産の購入や売却にかかった費用の領収書や明細書が含まれます。最後に、申請者本人であることを確認するための本人確認書類が必要です。この書類には、運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きのものが求められます。

「3,000万円控除」とは、不動産の売却時に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、特に相続した不動産の売却時に有利です。この制度を利用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することができますが、適用されるためにはいくつかの条件を満たす必要があります。

主な条件には、売却物件がマイホームであること、買主が親族でないこと、過去に同様の特例を利用していないこと、そして相続後3年以内に売却を行うことなどがあります。また、売却後に新たな居住用財産を購入していないことも重要なポイントです。

これらの条件を満たすことで、大きな節税効果を得ることができますが、誤解や見落としがないように注意が必要です。適用対象に該当するかどうかをしっかり確認し、必要書類を揃えて手続きを進めることが大切です。