不動産売却における仲介手数料とは？注意点と必要ないケース | 静岡県の不動産売却ガイド

不動産売却時の仲介手数料は、契約成立時に不動産会社に支払う報酬で、営業や契約手続きの対価です。法律で上限が定められています。

支払いは契約時と引き渡し時の2回に分けることが多いです。買取や個人売買では仲介手数料が不要ですが、個人売買はトラブルリスクがあるため注意が必要です。

不動産売却でかかる仲介手数料

不動産取引を行うと発生するのが仲介手数料です。不動産売却における仲介手数料は、売買契約が成立した際に発生します。

仲介手数料とは、売買を成立させた不動産会社に報酬として払うもののことをいい、売買のための営業活動や契約書類の作成など事務手続きに対する報酬が仲介手数料です。
仲介手数料はあくまで、不動産会社が売主と買主の仲介役として売却やその他付随する手続きを行ったときにのみ発生します。

これから静岡県内で不動産売却をする方は、仲介手数料がどのくらいかかるのか、仲介手数料の算出方法など知っておくと安心です。

◇仲介手数料の上限

不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められているため、一部を除いて上限を上回る金額を請求するのは違法です。しかし、下限額は定められておらず不動産会社が自由に決められるため、不動産会社によって異なります。

不動産売却の仲介手数料の上限は下記のように定められているため、これから売却を検討している方は覚えておくと安心です。

・200万円以下の場合：売買価格×5%+消費税
・200万円以上400万円以下：売買価格×4%+2万円+消費税
・400万円以上：売買価格×3%+6万円+消費税

また、3,000万円以上の不動産物件を売却する場合、仲介手数料が数百万円ほどかかります。計算方法が誤っていた場合、資金計画に影響を及ぼすため誤りがないか、しっかり確認しておきましょう。

仲介手数料を支払うタイミングは？

仲介手数料を支払うタイミングが分からない方も多いかもしれません。支払いのタイミングには次の3つがあります。

・売買契約成立時と引き渡しする際の2回に分けて支払う
・契約締結時に一括で支払う
・残金決済や引き渡しの際に一括で支払う

仲介手数料は売買契約が成立した時点で不動産会社は仲介手数料の請求が可能です。そのため、ほとんどの不動産会社では、仲介手数料は売買契約の成立時に半額、不動産の引き渡しの際に残りの半額を支払うという2回に分けて支払う形をとっています。

仲介手数料は売買価格が決まらないうちは算出できません。また、一括で支払える場合もありますが、売買が成立した後も引き渡しや各種手続きが残っているため、上記の方法をとったほうがトラブルなどにも発展しづらく安心です。

仲介手数料を計算するときの注意点

画像出典：フォトAC

仲介手数料にはいくつか注意点があります。仲介手数料の関係でトラブルにならないためにも、次の3つの注意点をしっかり押さえておきましょう。

◇消費税がかかる

仲介手数料は消費税の課税対象です。例えば200万円以下の仲介手数料の場合は、売買価格×5%で算出できます。算出した手数料には必ず消費税を足さなければなりません。少しの金額の違いでも資金計画などに影響するため、忘れずに含めて算出しておきましょう。

◇キャンセル時も仲介手数料がかかる場合がある

買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合などで売買契約がキャンセルになるケースも少なくありません。こうした場合の仲介手数料の支払いは、契約と共に不動産会社の仲介手数料請求権も消滅するのが一般的です。

しかし、契約の状況や理由によっては仲介手数料の支払いを請求されてしまうケースもあります。

◇上限が引き上げられる場合がある

売却する不動産によっては、仲介手数料の上限が引き上げられるケースもあるため注意が必要です。仲介手数料の上限が引き上げられる物件の具体例として、売却価格が400万円以下の空き家が該当します。

近年では空き家が増加しており、社会問題に発展しているほど深刻です。そこで国では、空き家の増加を食い止めるため仲介手数料の上限引き上げの特例「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を策定しました。そのため、不動産会社は仲介手数料を上限18万円までの引き上げが可能となったため、売却する際は注意が必要です。

また、売主の希望で通常の仲介では行わない依頼を不動産会社が受けた場合、不動産会社は売主に対して仲介手数料に+αの費用を請求できます。
例えば、広告媒体やメディアを利用した場合や遠方の買主と面談する際に発生した交通費・宿泊費は売主が負担する費用です。

仲介手数料が必要ないケース

不動産売却の際、必ずしも仲介手数料が発生するわけではありません。次のような事例であれば、仲介手数料の支払いは不要です。

◇買取を利用した場合

不動産を直接不動産会社に買い取ってもらう場合は、仲介手数料を支払う必要がありません。しかし、仲介手数料を無料にするためだけに不動産会社による直接買い取りを選択してしまうと、仲介よりも売却価格が少なくなる可能性があります。
少しでも物件の買取り額を上げたい方は、仲介売却を選択するのがよいでしょう。

◇個人売買を行った場合

不動産会社を介して売却しない個人売買も仲介手数料が発生しません。不動産の個人同士での売買は法律では禁じられていないため、個人に売却するのは自由です。

しかし一方で個人間での不動産売買は、のちにトラブルに発展するケースも少なくありません。トラブルに発展してしまうと、素人での対応が難しく結果専門家などに介入してもらう必要が出てきて、余計に費用がかかる可能性もあります。

トラブルに発展しないためにも不動産取引に関する専門知識がない場合、個人での売買は避けた方が無難です。

不動産売却における仲介手数料は、売買契約成立時に不動産会社に支払う報酬で、営業活動や契約手続きの対価です。宅地建物取引業法により上限が定められ、例えば400万円以上の物件では売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限となります。支払いは売買契約時と引き渡し時の2回に分ける場合が多いです。

仲介手数料は消費税が課され、契約キャンセル時や特別な依頼がある場合も発生することがあります。一方、不動産会社による買取や個人売買では仲介手数料が不要です。個人売買はトラブルリスクがあるため、専門知識がない場合は避けた方が無難です。