不動産売却契約の種類は3種類！物件ごとに適した契約とは？ | 静岡県の不動産売却ガイド

静岡県で不動産を売却する際には、契約の種類や特徴を理解することが重要です。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つのタイプがあり、それぞれ異なる制約や特典があります。

専属専任媒介契約では1社のみと契約し、買主探しを委託します。専任媒介契約では1社と契約しつつ、買主探しを自由に行えます。一般媒介契約では複数の不動産会社と契約し、自己発見取引も可能ですが、販売活動に消極的な場合もあります。

不動産売却契約は主に3種類ある

静岡県で不動産を売却する際には、契約に関する確認事項があります。
不動産会社に仲介を依頼する場合、一般的には「媒介契約」が締結されます。媒介契約書には、売却活動の条件や成約時の報酬などが具体的に規定されています。

媒介契約には、いくつかのタイプがあり、同時に複数の不動産会社と契約できるかどうかや契約期間の長さなどが異なります。

主なタイプとしては、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。これらの契約は、取引条件や契約期間においてそれぞれ異なる特徴を持っています。

◇専属専任媒介契約

専属専任媒介は、不動産売却において特定の不動産会社とのみ契約を結ぶ形態の媒介契約です。この契約では、他の不動産会社との同時媒介は認められず、買主を自ら探す直接取引も許可されません。これにより、売主は不動産会社に売却の専念を委ねることになります。

契約成立後、不動産会社は5日以内に契約情報をレインズに登録し、その後1週間に1回以上の頻度で販売状況を報告する義務が課せられます。これにより、売主は売却プロセスの進捗状況を透明に把握できます。

専属専任媒介契約の特徴として、まず、専属性と制約があり、他の不動産会社との契約ができないため、売主は1社にのみ委託します。また、自ら買主を探すことができない制約があります。制約はあるものの、不動産会社は売主に対して手厚いサポートを提供し、そのプロフェッショナリズムを活かして比較的迅速に物件を売却することが期待されます。

ただし、物件の販売活動は不動産会社に完全に委ねられるため、その不動産会社の販売力が売却成功の鍵となります。

◇専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産の売却において特定の不動産会社とのみ契約を結ぶ形態です。通常の一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では物件の売却に関する契約を結べる不動産会社は1社のみとなります。ただし、買主を自ら探すことは認められており、直接取引も可能です。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約締結後7日以内にレインズへの登録が義務付けられ、依頼主には2週間に1回の頻度で状況報告を行うことが求められています。このような要件が設けられているため、契約した不動産会社は積極的な販売活動を行うことが期待されます。

専任媒介契約の特徴として、信頼できる1社とのみ契約を結ぶため、他の不動産会社での売買契約が成立しないという点が挙げられます。これにより、物件の売却において一定の安定感があり、買主が迅速に見つかりやすいとされています。また、1社とのやり取りのみで状況が把握しやすく、手続きや対応が一般媒介契約よりも簡略化されるという利点もあります。

ただし、専任媒介契約は1社の不動産会社に依存するため、「囲い込み」の可能性があることに留意する必要があります。不動産会社の選定は慎重に行う必要があります。

◇一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は、まず、複数の不動産会社と同時に契約できることです。このため、同時に複数の不動産会社が販売活動を行います。また、契約者は自己発見取引も認められ、自ら買主を見つけて取引を進めることが可能です。

一般媒介契約では、不動産会社からの販売報告の義務がなく、レインズへの登録義務もないため、物件の状況把握が難しく、情報を広く流通させるのが難しいという特徴があります。

自由度が高い一方で、複数の会社が同時に活動することから、他社での売却が決まると報酬が得られないため、不動産会社は販売活動に消極的な場合もあります。特に、中古物件など人気のない物件では、販売活動に注力してもらえない可能性が高まります。

一般媒介契約は法律で契約期間が定められていないため、契約期間内でもいつでも解除が可能です。不満が生じた場合、専任媒介に切り替えることも可能で、基本的には違約金などが発生しないのが特徴です。

さらに、契約の形態には「明示型」と「非明示型」の2つがあり、基本的には「明示型」が推奨されています。非明示型では他社の情報が不透明で営業戦略が立てにくいため、情報をオープンにすることで不動産会社との信頼関係が向上し、円滑なやり取りが期待できます。

売却物件ごとに適した不動産売却契約とは

売却に要する期間や条件など、対象物件の特徴に応じて適している契約があります。

◇駅近・築浅など魅力のある物件なら一般媒介契約

駅から近く、人気エリアに位置し、築浅のような魅力的な物件の場合、一般媒介契約がおすすめされています。その理由として、人気物件である場合に一般媒介契約が効果を発揮しやすいことが挙げられています。

人気のある物件は需要が高く、高値での買主の見つかる可能性が高いため、複数の不動産会社と契約を結ぶことで、より良い条件で売却成立が期待できるとされています。

また、一般媒介契約はレインズの登録義務がないため、不動産を内緒で売却したい場合にも適しています。そして、一般媒介契約はいつでも解除可能な特徴があり、時間的な余裕がある場合には、複数の不動産会社とのやり取りを通じて信頼性のある相性の良い会社を見つけ、その後専任媒介や専属専任媒介に切り替えることが提案されています。

◇できるだけ早く売却したいなら専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、制約が多い一方で、不動産会社による積極的で効果的な販売活動が期待できる形態です。手間をかけずに迅速な売却を望む方や、不動産の売却に関するノウハウが不足しており、自ら買い手を見つける予定がない場合に適しています。

自身が忙しく、かつ売却に関する知識が不足している場合でも、専属専任媒介契約を選ぶことで、不動産会社に販売活動を全面的に委ねることが可能です。

特に物件が人気エリアでないか、築古物件など条件が厳しい場合でも、この契約形態を通じて不動産会社が提供する手厚いサポートを活かし、迅速で円滑な売却プロセスを進めることがおすすめされます。

◇バランスの良い専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産取引において最もバランスが取れた契約形態といえます。不動産会社に積極的な営業活動を期待できる一方で、売主自身も買主を見つける自由度を保持する点で、一般媒介契約と専属専任媒介契約のメリットかけ合わせた契約となっています。

専任媒介契約では、不動産会社がプロの手腕で物件の売却活動を行います。同時に、売主は自身でも買主を探す権利を有し、これがバランスを生み出しています。専属専任媒介契約のように一つの不動産会社に限定されず、柔軟性を持ちつつも、一般媒介契約のように主体性を保持できる点が特徴です。

プロのサポートを受けながらも、売主は自らの努力や意向を反映させることができます。契約の条件や範囲についても不動産会社との合意に基づいて調整が可能であり、これが専任媒介契約の柔軟性を形成しています。総合的に考えると、専任媒介契約は売主にとって効果的で、バランスのとれた取引プロセスを提供しています。

媒介契約を締結する前に知っておきたい事

◇どの契約でも仲介手数料は同じ

不動産の売買仲介において、契約の種類に関わらず、仲介手数料の計算は売買価格に基づいています。具体的には、売買価格が200万円以下の場合は5%以内、200万円を超え400万円以下の場合は4%以内、400万円を超える場合は3%以内となります。

なお、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限額は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。したがって、媒介契約の種類によって仲介手数料が変動することはなく、価格に基づいて一律に設定されています。

◇解約の方法やタイミングを理解しておく

不動産会社と媒介契約を結んだ際に、物件の状況が望ましくない場合は、契約解除を検討することが重要です。

一般媒介契約では、解約は随時可能であり、電話での解除手続きが十分です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、通常3ヶ月の契約期間が設けられており、この期間内に解約する場合には違約金が発生する可能性があります。安心感を持ちたい場合は、3ヶ月経過後の更新時に契約を更新せずに解約することが一つの方法です。

契約解除に際しては、媒介契約書の中で途中解約に関連する広告・宣伝費についての記載を確認することが肝要です。これによって、解約に伴う広告費や宣伝費の支払い義務があるかどうかを知ることができます。解約時には、慎重に媒介契約書を確認することが重要です。

◇売却がうまくいかないときの対策を考えておく

媒介契約を締結する段階で、物件が思うように売れない場合の対策を考えておくことが重要です。基本的には、媒介契約を締結してから3ヶ月以内に売却できるように計画を組むことが良いでしょう。

もし専任媒介契約が期待通りの結果を生まない場合、一般媒介契約への切り替えを検討してみると良いです。これにより、複数の不動産会社が同時に販売活動を行い、売却の可能性が広がります。
計画の見直しや柔軟性を持ちながら、市場状況に適応していくことが成功への鍵となります。

専属専任媒介契約は1社のみと契約し、買主の探し方に制約がありますが、売主には専念してもらえるメリットがあります。

専任媒介契約も1社のみと契約し、買主を探す自由度がありますが、直接取引も可能です。

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約し、自己発見取引も可能ですが、売主にとって不確定要素が多いです。物件の魅力や売却スピードに応じて選択肢を検討しましょう。 また、仲介手数料は売買価格に基づき、媒介契約の種類によって異なることはありません。契約解除の方法やタイミング、売却がうまくいかない場合の対策も把握しておくことが重要です。計画の見直しや市場状況への柔軟な対応が成功の鍵となります。