不動産売却で住民税が上がるのは本当？売却後の税金について解説 | 静岡県の不動産売却ガイド

住民税は地域社会の公共サービスを支えるために、居住する市町村や都道府県に納める税金です。主に「市町村民税」と「道府県民税」に分かれ、税額は「所得割」と「均等割」で構成されます。

所得割は前年の所得に基づき、均等割は定額で課税されますが、不動産売却時に利益が発生すると、譲渡所得税が課され、その結果住民税が増加することがあります。住民税を抑えるためには、特別控除や所有期間の調整、経費の計上などの方法が有効です。

地域に納付する住民税の種類とは？

住民税は、私たちが住んでいる地域で公共サービスを受けるために支払う重要な税金の一つです。例えば、道路の整備や教育施設、医療機関などの維持・運営に必要な費用を賄うために使われます。

本章では、住民税の基本的な仕組みやその種類について詳しく解説します。

◇住民税の概要

住民税は、「市町村民税」と「道府県民税」に分かれ、地域住民がその地域の公共サービスや行政活動を支えるための税金です。住民税は、住民が居住する市町村や都道府県に納付され、地域社会の運営やインフラの整備に利用されます。

住民税は、基本的には前年の所得をもとに翌年に課税されます。

◇住民税の納付額

住民税の納付額は、主に「所得割」と「均等割」で構成されます。所得割は、前年の所得金額に応じて課税される部分で、基本的には収入が多いほど税額が増えます。一方で均等割は、定額で課税される部分で、一定の税額がすべての住民に均等に課されます。

所得割の税率は10％で、内訳は道府県民税・都民税が4％、区市町村民税が6％です。均等割の負担額は4,000円で、さらに2024年度から森林環境税が1,000円加算され、合計で5,000円となります。

また、住民税は通常、年4回に分けて納付するのが一般的ですが、給与所得者であれば、給与から天引きされるのが一般的です。給与からの天引きは、特別徴収と呼ばれ、確定申告を行っていない給与所得者はこの方法で住民税を納めることになります。

不動産売却後に住民税が上がる可能性がある理由

不動産を売却すると、翌年の住民税が上がることがあるという話を耳にしたことがあるかもしれません。これは、売却益が発生した場合にその利益に対して課税されるためです。

本章では、不動産売却後に住民税が上がる理由を、譲渡所得税の仕組みを踏まえて詳しく解説します。

◇譲渡所得税が発生するため

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。譲渡所得税は、不動産の売却に伴い得た利益にかかる税金で、売却額からその不動産の購入額や経費を差し引いた「譲渡所得」に課せられます。この譲渡所得税には、国税である「所得税」と地方税である「住民税」が含まれます。

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を境に異なります。所有期間が5年以下の場合、譲渡所得の約30％程度の税率が適用され、5年を超える場合は15％程度の税率になります。税金の計算方法は非常に複雑で、譲渡所得に関連する経費や控除額が影響します。このため、売却益が発生した場合は、確定申告が必要となり、その結果として住民税が上がることがあるのです。

◇譲渡所得税が発生したら確定申告が必要

譲渡所得税が発生した場合、確定申告をする必要があります。確定申告を通じて、譲渡所得税の金額が確定し、その結果として住民税の額も決まります。確定申告を行う期間は、通常、翌年の2月16日から3月15日までです。確定申告をしない場合、税務署から指摘を受けることがあり、遅延した場合にはペナルティが課されることがあります。

住民税の納税は、通常、翌年度に支払うことになります。具体的な納税時期は、自治体によって異なる場合がありますが、住民税の納付は基本的に6月から7月にかけて行われることが一般的です。

事例で確認する住民税の増加額

実際に不動産を売却した場合、どれくらい住民税が増加するのかを理解するためには、具体的な事例を参照することが有効です。売却額や所有期間によって税額がどのように変化するかをシミュレーションすることで、事前に納税額の目安を知ることが可能です。

本章では、事例を使って住民税の増加額について解説します。

◇不動産を売却した際の条件

ここでは、具体的な事例を用いて解説します。売却対象となったのは、10年前に1,000万円で購入した土地です。この土地は、所有者が個人の居住用ではなく資産運用目的で保有していたものです。

売却時期の不動産市場の好調により、この土地は2,000万円で売却されました。売却手続きの際、仲介手数料や契約書の印紙代、その他の諸経費として100万円を支出しました。この経費は譲渡所得の計算時に控除対象となり、譲渡所得は最終的に900万円となります。

◇支払った住民税額

この事例では特別控除や軽減措置は考慮せず、基本的な計算に基づいて説明します。

この土地は10年保有していたため、長期譲渡所得として扱われ、一般の所得税率や住民税率とは異なる優遇された税率が適用されます。住民税の税率は5％で、900万円の譲渡所得に対する住民税額は45万円となります。

住民税の増額を抑える3つの方法

不動産を売却した際の住民税が予想よりも高くなることを避けるためには、事前に税額を抑える方法を知っておくことが重要です。本章では、住民税の増額を抑えるための3つの方法を紹介します。

◇特別控除を適用する

不動産売却において、特別控除を適用することができれば、課税される金額を減らせます。特別控除の適用条件としては、居住用不動産を売却した場合に、一定の要件を満たすことが求められます。特に、長期間所有していた場合や居住していた場合に適用される控除があり、この控除額を上手に活用することで、譲渡所得にかかる税金を大幅に軽減できます。

◇5年所有してから売却する

税制上、所有期間が5年を超えている場合、譲渡所得にかかる税率が低くなるため、5年を超えて不動産を売却することも有効です。特に、税額の計算が不安な場合は、所有期間が5年を超えた不動産を売却することで、税負担を軽減できます。

◇すべての経費を計上する

不動産売却時に発生した費用や経費を計上することも、課税される譲渡所得を減らすための一つの方法です。購入時の手数料や売却にかかる仲介手数料、リフォーム費用など、すべての経費を計上することで、譲渡所得が減額され、その結果、課税される金額も抑えられます。

税務署に提出する際には、必要な書類を整理し、正確に経費を申告することが重要です。

住民税は地域社会の公共サービスを支えるため、住民が居住する市町村や都道府県に納める税金です。主に「市町村民税」と「道府県民税」の2種類があり、それぞれに「所得割」と「均等割」が課税されます。所得割は前年の所得に基づき課税され、均等割は定額で課税されます。

住民税は、主に公共サービスやインフラ整備、教育や医療機関の維持・運営費用を賄うために使われます。住民税の税額は地域ごとに異なるため、居住する地域に合わせた税額の計算が必要です。

住民税は、前年の所得に基づき翌年に課税され、確定申告を経て額が決定します。住民税は、収入に応じた所得割と、全住民に平等に課される均等割の合計で構成されます。所得割の税率は10％（道府県民税4％、市町村民税6％）で、均等割の負担額は4,000円で、2024年度からは森林環境税が1,000円追加され、合計5,000円となります。

不動産売却時には譲渡所得税が課され、その結果として住民税が増加することがあります。譲渡所得税が発生した場合は確定申告が必要で、通常は翌年の2月16日から3月15日までに申告します。住民税は翌年度に納付されることが多く、納付時期は自治体によって異なります。

税額を抑えるためには、特別控除を適用する、所有期間が5年を超えてから売却する、経費を正確に計上することが有効です。また、所有期間が5年を超えた不動産を売却することで、税率が低くなり、税負担を軽減できます。売却に関連するすべての経費を計上することも、譲渡所得の減額に繋がり、その結果、住民税が減少します。